tiistai 22. maaliskuuta 2016

1013. KKO 2016:22. Asuntokauppa. Vahingonkorvaus.

1. Kiinteistöalalla toiminut U-Asunnot Oy oli omistanut Asunto Oy P:n (asunto-osakeyhtiö) koko osakekannan. Asunto-osakeyhtiölle kuuluvassa porilaisessa kerrostalossa oli vuosina 2006 – 2007 toteutettu laaja peruskorjaus. U-Asunnot Oy oli kesäkuussa 2006 ryhtynyt markkinoimaan asunto-osakeyhtiön osakehuoneistoja yleisölle. Markkinoinnissa oli käytetty sitä varten laadittua markkinointiesitettä. Yhtiö oli myynyt suurimman osan asunnoista rakentamisvaiheen aikana vuonna 2007. Rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi maaliskuussa 2007. Asuntojen kauppakirjat ostajien kanssa oli tehty vasta tämän jälkeen. Hallinnonluovutuskokous, jossa asunto-osakeyhtiö oli luovutettu osakkaiden hallintaan, oli pidetty 28.5.2007. Asuntokauppoihin perustuva myyjän vastuu on keväällä 2007 siirtynyt U-Asunnot Oy:ltä W Oy:lle.
2. Lähellä kerrostaloa oli 11.6.2008 syntynyt sortuma, jota tutkittaessa oli havaittu, että maa-ainesta ja vettä oli kulkeutunut talon alle. Rakennuksen alapohjan alla olleen ryömintätilan pohjalle oli muodostunut pysyvä vesiallas. Ryömintätilaan oli jätetty rakentamisaikaisia muottilaudoituksia, jotka olivat tilan kosteuden vuoksi homehtuneet ja joissa oli ollut mikrobivaurioita. Ryömintätilassa ollut valurautainen viemäriputkisto oli ollut osin ruosteessa, ja sen kannakekiinnitykset olivat osin ruostuneet poikki. Tuuletuksen puuttumisen ja kosteuden vuoksi rakennuksen alla oli ollut homekasvustoa. Myös rakennuksen sadevesiviemäri- ja salaojaputkistot olivat kärsineet routavaurioita. Asunto-osakeyhtiö teetti vuonna 2009 rakennuksen alapohjan alapuolisen ryömintätilan ja perustusrakenteiden sekä sadevesiviemäröinti- ja salaojajärjestelmien korjauksen.
3. Asunto-osakeyhtiö nosti 30.9.2009 W Oy:tä vastaan kanteen, jossa vaadittiin näistä kiinteistön korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista 171 000 eurolla.  Kanteen mukaan rakennuksen peruskorjauksen johdosta asiassa oli sovellettava asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta, jolloin asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus ostajan sijasta vedota virheeseen ja vaatia vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneista korjauksista.
4. Satakunnan käräjäoikeus hyväksyi  7.1.2011 antamallaan tuomiolla kanteen mutta alensi vaaditun korvauksen määrää noin 25 000 eurolla. Vaasan  hovioikeus hyväksyi  7.3.2013 käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen.
5. Korkein oikeus myönsi W Oy:lle valitusluvan. Korkeimmassa oikeudessa oli yhtiön valituksen perusteella kysymys ensisijaisesti siitä, oliko rakennuksen peruskorjauksessa ollut kyse asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 2 kohdassa mainitusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta niin, että asuntokaupat ovat koskeneet uuden asunnon kauppaa. Toiseksi asiassa oli arvioitavana se, olivatko rakennuksen alapuolisissa rakenteissa ja viemäröintijärjestelmissä olleet viat ja puutteet sellaisia, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut asuntokauppalain 4 luvun 18a §:ssä tarkoitettu oikeus vedota niihin myyjää vastaan.
6. Korkeiman oikeuden tuomio annettiin tänään. Korkein oikeus vastasi kumpaankin edellä mainittuun kysymykseen myönteisesti ja päätyi - vaikka hieman eri perusteilla -  siihen, ettei hovioikeuden tuomion lopputulosta ollut syytä muuttaa.
7. Korkein oikeus katsoi (perustelukappaleet 6-19),  että  U-Asunnot Oy oli perustajaosakkaana myynyt asunnot uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetusta rakennuksesta, jolloin myyjän eli W Oy:n vastuuseen sovellettiin uuden asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä. Toiseksi korkein oikeus katsoi (perustelukappaleet 20-29), että kaupan kohteessa oli ollut asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 1 ja 6 kohdassa tarkoitettu virhe ja että asunto-osakeyhtiöllä oli mainitun lain 4 luvun 18a §:ssä säädetty oikeus vedota virheeseen ja vaatia, että W Oy suorittaa sille vahingonkorvauksena korjaustöiden kustannukset, joiden määrän osalta korkein oikeus hyväksyi käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomitseman summan.
8. Oikeuden myllyt voivat tunnetusti jauhaa hitaasti. Ko. tapauksessa rakennusvirheet ilmenivät 2008, käräjäoikeuden ratkaisu tuli vuonna 2011 ja hovioikeuden tuomio 7.3.2013. Tästä kului vielä kolme vuotta ennen kuin korkein oikeus pani tuomiollaan pisteen riidalle. Jutun käsittelyyn osallistui kolmessa tuomioistuimessa kaikkiaan 11 tuomaria ja kaksi esittelijää.  Kaikki kolme oikeusastetta päätyivät samaan lopputulokseen eikä edes vahingonkorvauksen määrä muuttunut ylioikeuksissa. Vaikka aikaa kului ja rahaa paloi,eli oikeudenkäynti oli hidasta ja kallista, valitusluvan myöntämistä ja korkeimman oikeuden ratkaisun julkaisemista ennakkopäätöksenä voidaan pitää perusteltuna, sillä käytännössä saattaa myöhemmin tulla eteen muita vastaavanlaisia tapauksia.
9. Riita-asian "makaaminen" kolmisen vuotta korkeimmassa oikeudessa ennen ratkaisun saamista ei ole käytännössä mitenkään epätavallista. Esimerkiksi ratkaisussa KKO 2016:20 selostetussa tapauksessa saatiin hovioikeuden maaliskuussa 2012 antaman tuomion jälkeen odotella korkeimman oikeuden ratkaisua neljä (4) vuotta.

8 kommenttia:

Anonyymi kirjoitti...

KKO:lla pitää olla riittävästi ratkaisuja varastossa, jotta vuosikirjasta ei tule liian ohut.

Anonyymi kirjoitti...

"Riita-asian "makaaminen" kolmisen vuotta korkeimmassa oikeudessa ennen ratkaisun saamista ei ole käytännössä mitenkään epätavallista."

Tämä on pantu surulla merkille. Vaikka jutun kiertäminen viidellä jäsenellä kestää kauemmin kuin hovioikeuden kolmella ja vaikka KKO:n perusteluilta vaaditaan enemmän, se ei kyllä selitä koko tuota aikaa, varsinkin kun ottaa huomioon valituslupajärjestelmän ja vuosittaisten prejukaattien määrän. Onko blogistilla käsitystä syistä?

Tulisiko toimivalta tuomion purkuihin muiden kuin KKO:n omien ratkaisuuden osalta siirtää hovioikeuksille, kuten Suomen tuomariliitto on esittänyt.

Jyrki Virolainen kirjoitti...

Käsitykseni mukaan KKO:n tulisi tehostaa toimintaansa, siis tehdä töitä nykyistä ahkerammin! KKO:lla on kyllä aivan riittävä määrä jäseniä eli tuomareita, heitä on 19. Esittelijöitä KKO:ssa on kolmisenkymmntä.

Vertailun vuoksi on syytä todeta, että Ruotsin korkeimmassa oikeudessa on vain 16 jäsentä ja näistä kaksi on aina (vuorollaan) vapaana tuomitsemistoiminnasta, sillä he toimivat lagrådetin jäseniä; lagrådet vastaa meillä toiminutta laintarkastuskuntaa, joka lakkautettiin täällä 25-30 vuotta sitten. Ruotsin HD:ssa on suunnilleen yhtä paljon esitteljöitä kuin Suomen KKO:ssa.

Ruotsin HD toimii siis käytännössä 14 jäsenen voimin, mutta Suomen "korkissa" tuomareita on 19. Kuitenkin Suomen KKO:een tulee vuodessa keskimäärin vain 2 500 asiaa, sen sijaan Ruotsin ylimpään oikeuteen tulevien asioiden määrä on n. 6 000 per vuosi.

Näiden numeroiden ja tilastotietojen valossa Suomen KKO:ssa riittäisi hyvin 12 jäsentä. laissa kuitenkin säädetään, että KKO:ssa tulee olla presidentti ja vähintään 15 jäsentä. Hyvä, jos tuohonkin määrään "päästäisiin"!

Anonyymi kirjoitti...

Lukekaapa USA:n korkeimman oikeuden ratkaisuja. Tiivistä ja asiallista tavaraa.

Jyrki Virolainen kirjoitti...

Silmäilty on kyllä noitakin!

Meidän ei tarvitse mennä ko. suhteessa "rapakon taakse" asti, sillä kyllä ko. ilmiö eli perustelujen tiiviys ja napakkuus, mutta silti riittävä seikkaperäisyys, "tulee vastaan" jo Ruotsin högsta domstolenin perusteluista. Samoin lähes kaikkien muidenkin Euroopan maiden ylimpien oikeusasteiden perusteluista.

Kummallista, miten Suomessa mennään usein - myös lainkäytössä - äärimmäisyydestä toiseen! Olen itse "motkottanut" vuosia ja jopa vuosikymmeniä siitä, että KKO ei perustele oikeuskysymyksiä koskevia ratkaisujan riittävästi eli seikkaperäisesti ja yksityiskohtaisesti, vaan tyytyy vain johtopäätöstensä esiin tuomiseen. Viittaan esim. kirjaan Virolainen - Martikainen, Tuomion perusteleminen (2010).

Vajaa 10 vuotta sitten käytäntö alkoi sitten pikku hiljaa muuttua kokonaan toisenlaiseksi. Nyt minun on pitänyt pari vuotta sitten ryhtyä moittimaan KKO:ta liian pitkistä ja suorastaan "unettavista" perusteluista ja perustelutavasta. Tuollaisia eli liian pitkiä ja jotenkin "laahustavia" perusteluja eivät jaksa edes alempien oikeuksien tuomarit lukea, joten monisanaisuus menee hukkaan. Perustelujen ymmärrettävyys kärsii turhan pitkistä perusteluista. Laajat perustelut vaatisivat lopuksi tiiviin yhteenvedon, mutta sellaista KKO ei juuri koskaan kirjoita perusteluihin.

Kyllä ylimpien oikeuksien tuomareiden pitää kyetä ilmaisemaan oikeudellinen päättelynsä perusteluissa, paitsi kattavasti pro et contra, myös napakasti ja ymmärrettävästi!

Ei mulla nyt muuta...

Anonyymi kirjoitti...

Täysin samaa mieltä blogistin kanssa KKO:n ennakkoratkaisujen perusteluista. Edes tuomarit eivät löydä ratkaisun oikeusohjetta. Silloin kyllä on jossakin vikaa. Joskus ratkaisuissa selostetaan sellaisia oikeusohjeita, joilla ei ole asiassa merkitystä, haluavatkohan jäsenet tuoda esiin oppineisuuttaan. Vielä 1990-luvulla perustelut oliva usein muutaman virkkeen pituisia ja hyvin harvoin pitempiä kuin A4:n mittaisia. Ruotsin HD:n ratkaisuissa ei sen sijaan turhia jaaritella. Mielestäni hyvän juristin tunnistaa siitä, että hän osaa tiivistää asiansa. Se kertoo siitäkin, että juristi on ymmärtänyt asian eikä ole tarpeen piiloutua monisanaisten ja monitulkintaisten perustelujen taakse.

Anonyymi kirjoitti...

Konkreettisia esimerkkejä, kiitos!

Anonyymi kirjoitti...

Ole hyvä!